投资性房地产财务风险度量分析

【摘 要】 房地产行业本身就是典型的高风险行业，但是实践中有些投资者对投资性房地产的财务风险熟悉不足，以为房地产只会增值或者至少保值但不会贬值，这种观念给投资性房地产带来了巨大的潜伏风险隐患。因此，在规范投资性房地产会计处理的基础上，投资者迫切需要相关的财务风险知识，以建立健全有效的内部控制，从根源和过程两个角度全面降低投资性房地产的财务风险。
　　【关键词】 投资性房地产； 财务风险； 度量
　　
　　投资性房地产，顾名思义，就是为投资目的而不是自用（消费）目的持有的房地产。根据企业会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。《企业会计准则第3号——投资性房地产》规范的主体是企业（包括公司），规范的对象包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并预备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
　　
　　一、投资性房地产财务风险的形成机理
　　
　　投资性房地产应当能够单独计量和出售，它产生的现金流量在很大程度上独立于投资者持有的其他资产。这一点使得本文能够单独对投资性房地产的财务风险治理进行研究。在不同的理财环境和理财阶段，投资项目的财务状况各不相同，投资项目的财务风险也就有不同的表现形式，形成不同的财务风险种别。当用现金流量来评价特定投资项目的可行性时，现金在不同阶段流进流出的不确定性就表现为不同的财务风险种别。投资性房地产财务风险的主要表现形式是经营风险和筹资风险。经营风险是无法实现预期资本价值的可能性，筹资风险是到期无法履行资本清偿义务的可能性。投资性房地产财务风险是经营风险与筹资风险的同一，其形成过程如图1所示：
　　由图1可以清楚地看到，经营风险和筹资风险是基于不同视角对财务风险的具体描述，是财务风险这一题目在不同阶段的两个表现。经营风险是从现金流进的角度反映无法实现预期资本价值（即租金收进和资本利得）的可能性，持有阶段的运行用度与投资性房地产的经营密切相关，因此运行用度作为负的现金流进考虑。筹资风险是从现金流出的角度反映到期无法履行资本清偿义务的可能性。经营风险是筹资风险的根本原因，是财务风险的关键主导；筹资风险集中体现了经营风险的后果，是财务风险的集中爆发。
　　
　　二、投资性房地产财务风险治理体系
　　
　　对投资性房地产财务风险治理要充分考虑当前的经济趋势，并密切联系房地产市场景气循环。
　　
　　首先，建立风险治理信息系统，以把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。对于企业投资者来说，应广泛、持续不断地收集与本企业投资性房地产相关的内部、外部初始信息，包括历史数据和未来猜测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库。对于个人投资者来说，自己收集信息的本钱过高，不符合本钱——效益原则，但是应该关注有关研究机构发布的各种信息，建立适合自己的信息治理档案。
　　其次，根据收集的风险初始信息，结合具体投资性房地产项目情况，建立风险评估系统，利用成型的风险治理工具，定性和定量相结合，以识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供条件。风险识别，既要正确判定一项财务活动中存在什么风险，又要找出引起这些风险的原因。
　　最后，根据风险度量框架的指示，针对租金收进、营业用度和筹资结构建立风险控制系统，将防范放在第一位，综合采取风险回避、风险分散、风险转移、风险自担的控制措施。
　　
　　三、投资性房地产财务风险度量
　　
　　财务风险度量，是通过计算相关指标或建立模型对识别出的财务风险从量上进行估计，建立财务预警系统，为风险决策提供科学依据。投资性房地产对客观经济环境的敏感性，要求投资者能够使用经济指标从宏观上对其财务风险进行把握，同时，财务风险的度量终极应落脚于财务指标的灵活分析与运用。为此，笔者将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。